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Transporte y tributos frenan el crecimiento vertical en Quito

Transporte y tributos frenan el crecimiento vertical en Quito
Noticias Ecuador

Uno de los objetivos de desarrollo de Quito es convertirse en una ciudad más compacta. Tras el cierre del antiguo aeropuerto, se emitió una serie de ordenanzas que propende a un crecimiento vertical de la ciudad. Aunque hay dos proyectos de edificios de 30 pisos en trámite, aún no se evidencia un cambio radical en el Distrito, según el Colegio de Arquitectos de Pichincha y los constructores.

En la av. González Suárez resalta el edificio en construcción Yoo Quito, que tiene 23 pisos, uno más que la torre CFN, que hasta ahora es el más alto de Quito.

Pero Jaime Rumbea, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios, aclara que la mayoría de estas edificaciones se empezó a levantar antes de que existiera la Ley de Plusvalía o la Ordenanza Municipal para proyectos arquitectónicos urbanísticos especiales.

Según su criterio, las dos normas generan impuestos y retribuciones y esto desincentiva la inversión inmobiliaria. En general, hay proyectos aislados, pero los de envergadura se pararon. Rumbea explica que por año y medio no se procesó ningún proyecto especial, porque estaba en espera el segundo debate de la ordenanza que fue aprobada el 1 de septiembre del 2017. Y en cuanto a proyectos regulares, en el 2016 se registró una caída del 30% respecto del 2015.

La densificación de ciudades es una recomendación del Hábitat III, que se realizó en Quito. El concepto se orienta a evitar usos poco eficientes del suelo, que deriven en especulación. “La tierra se puede multiplicar por los pisos que se construyan”, dice Rumbea.

José Luis Barros, director Metropolitano de Desarrollo Urbanístico, señala que en general en Quito hay zonas en donde se puede pagar para aumentar entre el 50 y el 100% de pisos adicionales. Lo anterior significa que si originalmente se podían construir cuatro pisos, tras comprar lo que se conoce como edificabilidad, se podrá llegar hasta seis u ocho.

Barros señala que para determinar el aumento se consideran factores como la cercanía a medios de transporte y el uso eficiente de recursos como agua y energía.

Entre los sectores opcionados están los de las avenida Naciones Unidas o 6 de Diciembre, que tienen conexión con la Ecovía o el Trole. A futuro, también estarán en el área de influencia del Metro.

Pero el plan de que Quito crezca hacia arriba está aún en papeles, según Pablo Moreira, presidente del Colegio de Arquitectos, entidad que certifica la mayor parte de proyectos, por encargo del Municipio.

Además de los impuestos y la crisis económica, Moreira considera que hace falta un plan integral que permita aplicar la norma de forma eficiente. En ese punto, la movilidad es un tema crucial, porque se debe propender a una compatibilidad de sistemas urbanos.

Hay una norma de ecoeficiencia que permite 100% de edificabilidad adicional, pero obliga a bajar la cantidad de estacionamientos de un edificio, según Moreira. “Esa normativa no puede funcionar al 100% mientras no llegue el Metro y su integración con el resto de servicios de transporte”.

Una familia que tenga actualmente dos o tres carros, si hubiese un buen sistema de transporte, podría quedarse con un solo vehículo, para viajes largos, lo que implicaría un cambio cultural. Para que esto pase, el Municipio debe tener claro cuál es el modelo de movilidad y construir la idea de una ciudad menos contaminada, con un buen sistema colectivo, dice Moreira.

Además de la regulación general, existe una Ordenanza especial del Plan Bicentenario, que está en proceso de reforma. Cristina Paredes, quien está a cargo de estos ajustes, explica que se trata de cambios en los usos de suelo y edificabilidad. Según el sector, se podrían construir edificios de hasta 16, 20, 25 y 30 pisos. Para lograrlo, deben cumplirse varios requisitos.

Paredes detalla que en el área de la estación intermodal y del centro de convenciones, (Amazonas y De la Prensa), se podrían construir, en cuatro manzanas, edificios de hasta 30 pisos. Pero se debe considerar que en la zona hay lotes de entre 200 a 2 000 metros y el crecimiento solo podrá aplicarse a terrenos amplios, que soporten edificios altos.

Además, Paredes señala que los predios están en manos públicas y privadas. En el primer caso, ya existe un plan para levantar un edificio de 16 pisos, a cargo del Issfa.

En contexto

La ciudad delineó un plan de crecimiento vertical desde el 2011 hasta el 2022. Pero según los constructores, este proceso no ha despuntado por los impuestos. El crecimiento vertical también requiere de un plan de transporte.

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